| Textfestsetzung für den Bebauungsplan "Auf dem Leh" |
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Verbandsgemeine St. Goar-Oberwesel, Ortsgemeinde Niederburg
Bebauungsplan "Auf dem Leh"
Textfestsetzung (Stand: 27.06.2003)
Fassung in der 1. Änderung (Bekanntmachung 02.12.2004)
Bearbeitet im Auftrag der Ortsgemeinde Niederburg
I. PLANUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN
1. Art der baulichen Nutzung (§9 (1) Nr. 1 BauGB)
Als Art der baulichen Nutzung ist "Allgemeines Wohngebiet" (WA) nach § 4 BauNVO festgesetzt. Die in § 4 (2) BauNVO unter Nr. 2 (die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht störende Handwerksbetriebe) und Nr. 3 (Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke) genannten Arten von Nutzungen sind nur ausnahmsweise zulässig (§ 1 (5) BauNVO). Die in § 4 (3) BauNVO unter Nr. 4 (Gartenbaubetriebe) und Nr. 5 (Tankstellen) genannten Ausnahmen werden nicht Bestandteil des Bebauungsplans (§ 1 (6) Nr. 1 BauNVO).
2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB und §§ 16 und 19 BauNVO) Zahl der Vollgeschosse, Grund- und Geschossflächenzahl
Die Zahl der Vollgeschosse wird mit zwei (Z=II) als Höchstmaß festgesetzt. Die Grundflächenzahl (GR) wird mit 0,3 festgesetzt, die Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0,6 als Höchstmaß.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen als Vollgeschossen - einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände - gemäß § 20 (3) BauNVO bei der Ermittlung der Geschossfläche ganz mitzurechnen.
3. Höhe baulicher Anlagen (§ 9 (1) Nr. 1 BauGB und § 16 BauNVO)
Skizze: Höhe der baulichen Anlagen
Im Plangebiet wird die zulässige Traufhöhe (TH) - bezogen auf das Straßenniveau - folgendermaßen festgesetzt:
Die Traufhöhe ist die Schnittlinie zwischen der verlängerten Außenwandfläche und der Dachhaut - gemessen in Baukörpermitte und rechtwinklig zur Straße.
Die maximal zulässige Firsthöhe (FH) über Straßenniveau beträgt talseitig 9,5 m und bergseitig 10,5 m gemessen in Baukörpermitte und rechtwinklig zur Straße.
4. Bauweise (§ 9 (1) Nr. 2 BauGB und § 22 BauNVO)
Im gesamten Bebauungsplan ist die offene Bauweise nach § 22 BauNVO festgesetzt. Zulässig sind Einzel- und Doppelhäuser.
5. Flächen für Nebenanlagen, Stellplätze, Garagen und Carports (§ 9 (1) Nr. 4 BauGB)
Garagen und Nebenanlagen gemäß § 14 BaunVO sind auch außerhalb der überbau baren Flächen zulässig, nicht jedoch in den gemäß § 9 (1) Nr. 25a Bau7GB festgesetzten Flächen zur randlichen Eingrünung.
6. Höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden ( § 9 (1) Nr. 6 BauGB)
Es sind maximal 2 Wohnungen je Wohngebäude zulässig.
7. Immissionsschutzmaßnahmen (§ 9 (1) Nr. 24 BauGB)
Auf den Grundstücken innerhalb der Umgrenzung nach Planzeichen 15.6 PlanzVO sind zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Innenwohnbereich an den zur Kreisstraße (K93) hin orientierten Gebäudefronten Schallschutzfenster der Fensterschallschutzklasse 2 (VDI-Richtlinie 2719) erforderlich. Durch eine entsprechend Grundrissanordnung sind die Ruhe- und Aufenthaltsräume so anzuordnen, daß sie auf den der K93 abgewandten Gebäudeseiten liegen. Falls dies planerisch nicht möglich ist, ist durch schallgedämmte Be- und Entlüftungsanlagen bei geschlossenen Fenstern ein Luftaustausch zu gewährleisten.
II. BAUORDNUNGSRECHTLICHE FESTSETZUNGEN (§ 9 (4) BauGB i. V. m. § 88 (6) LBauO)
1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ( § 88 (1) Nr. 1 LBauO)
Bei der Gestaltung der Außenflächen der Gebäude sind hochglänzende Metall- und Kunststoffteile sowie grellbunte Farben unzulässig. Zur Gestaltung der Aussenfassaden sind natürliche und ortstypische Materialien wie glatter Putz, Fachwerk, Massivholz, Naturstein, Verkleidungen mit Schiefer oder Holz zu verwenden.
2. Dachgestaltung (§ 88 (1) Nr. 1 LBauO) (Fassung 1. Änderung)
Dachform:
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist nur das geneigte Dach in Form des Satteldaches, des Krüppelwalmdaches, des Walmdaches und des versetzten Pultdaches zulässig, wobei die Dachneigungen eines Daches nicht unterschiedlich sein dürfen. Beim versetzten Pultdach darf der Versatz max. 1,5 Meter betragen. Bauliche Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung sind ebenfalls mit einem geneigten Dach in der oben beschriebenen Form zu versehen bzw. unter das abgeschleppte Dach des Hauptgebäudes zu integrieren.
Dachneigung / Dachaufbauten:
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Dachneigung von 28° bis 48° zulässig. Bauliche Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO dürfen auch mit geringer geneigten Dächern (mind. 20° bis 48°) und Garagen mit 0° bis 48° versehen werden.
Dachaufbauten sind als Einzelgauben (Sattel-, Walm- und Schleppgauben) bis zu einer Breite von 4,0 m zulässig. Die Summe Ihrer Breiten darf maximal 2/3 der Trauflänge betragen. Von den Giebelwänden ist ein Abstand von mindestens 1,5 m einzuhalten. Die Neigung der Gaubendächer darf 25° nicht unterschreiten. Negativgauben (Dacheinschnitte) sind nicht gestattet. Zwerchhäuser bis zu einer Breite von 5,0 m sind zulässig.
Dacheindeckung:
Im Geltungsbereich darf die Dacheindeckung nur schieferfarbig, dunkel-anthrazit (RAL-Farben 7009-7013, 7015, 7016, 7021, 7022, 7024, 7026, 7043, 8014, 8019, 8022 und 8028) ausgeführt werden. Sie ist in Form, Größe und Farbe an die im Ortsbild von Niederburg vorhandene Eindeckung (Schiefer und Pfannen) anzupassen. Sonnenkollektoren und Fotovoltaikanlagen sind auf der Dachoberfläche zulässig.
3. Einfriedungen (§ 88 (1) Nr. 3 LBauO) (Fassung 1. Änderung)
Einfriedungen der bebaubaren Grundstücke sind als Hacken aus heimischen Gehölzen, Holzzäunen und schmiedeeisernen Zäunen zulässig. Mauern sind ebenfalls als Einfriedungsart zulässig. Im Vorgartenbereich dürfen die Einfriedungen eine Höhe von 0,8 m nicht überschreiten.
4. Gestaltung nicht überbauter Flächen bebauter Grundstücke (§ 88 (1) Nr. 3 LBauO)
Nicht überbaute Flächen bebauter Grundstücke sind als Grünflächen oder gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten.
5. Zahl der notwendigen Stellplätze (§ 88 (1) Nr. 8 LBauO)
Je Wohneinheit sind mindestens 2 Stellplätze (auch in Form von Garagen und Carports) erforderlich. Der Stauraum vor den Garagen bzw. Zufahrten zu Carports gilt nicht als Stellplatz.
III. LANDSCHAFTSPLANERISCHE FESTSETZUNGEN
1. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung der Landschaft (§ 9 (1) Nr. 20 BauGB)
Auf den Flächen des Teilgeltungsbereich 2 ist ein Regenrückhaltebecken in Erdbauweise anzulegen und mit einer standortgerechten Wiesenmischung (z. B. Juliwa S91 - RSM 7.3.1) anzusäen. Die angesäte Fläche ist ein- bis zweimal im Jahr mit dem frühesten Mahdtermin Mitte Juni zu mähen. In der westlichen Ecke des Regenrückhaltebeckens ist ein Dauerstaubereich einzurichten. In den Randbereichen der Fläche sind gruppenweise Bäume und Sträucher zu pflanzen. Dabei ist die entsprechende Artenliste im Anhang der Begründung (= Bestandteil der Textfestsetzungen) zu berücksichtigen. Je angefangene 50 m² sind mindestens 1 Laubbaum und 15 Sträucher zu pflanzen. Die Sträucher sind alle 10 bis 15 Jahre zeitversetzt auf den Stock zu setzen.
2. Pflanzungen auf privaten Flächen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB)
Hausbäume
Je Baugrundstück sind zur inneren Durchgrünung, sofern noch nicht vorhanden, mindestens zwei standortgerechte und heimische Laub- oder Obstbäume als Hochstämme gemäß der Beschreibung in der Begründung zu pflanzen. Bei der Arten- bzw. Sortenwahl sind die entsprechenden Listen im Anhang der Begründung zu berücksichtigen. Abgängige Bäume sind zu ersetzen.
Randliche Eingrünung
Auf den entsprechend festgesetzten Flächen sind je angefangene 100 m² mindestens 1 Laubbaum und je 100 m² 20 Laubsträucher zu pflanzen. Die Artenliste im Anhang der Begründung (=Bestandteil der Textfestsetzungen) ist zu berücksichtigen.
3. Pflanzungen auf öffentlichen Flächen (§ 9 (1) Nr. 25a BauGB)
Straßenbäume
Zu inneren Durchgrünung und zur Gestaltung des Straßenraumes sind entlang der Erschließungsstraßen ergänzend zu den festgesetzten zu pflanzenden Bäumen alle 30 m großkronige Laubbäume einer Art als Hochstämme zu pflanzen. Dabei ist die entsprechende Artenliste im Anhang der Begründung zu berücksichtigen.
Erarbeitet: Stadt-Land-plus
Büro für Städtebau und Umweltplanung
Boppard-Buchholz, Juni 2003